부동산 양도소득세 계산기 (2026년, 다주택 중과 반영)

부동산 양도소득세는 어떻게 계산되나요?

집을 팔아 생긴 이익(양도차익)에 매기는 세금입니다.
계산은 다음 순서로 이어집니다.

양도차익 → (비과세 판정) → 장기보유특별공제 → 기본공제 → 세율 적용 → 지방소득세

1. 양도차익 = 양도가액 − 취득가액 − 필요경비
2. 1세대 1주택 비과세 판정 (해당하면 12억원까지 세금 없음)
3. 장기보유특별공제(장특공)를 빼서 양도소득금액 산출
4. 양도소득 기본공제 250만원을 빼면 과세표준
5. 과세표준에 세율(기본 6~45% 또는 단기·중과)을 적용해 산출세액
6. 산출세액의 10%를 지방소득세로 더하면 총 납부세액

1세대 1주택이면 세금이 없나요?

1주택자가 2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주)하면 양도가액 12억원까지 비과세입니다.

양도가액이 12억원을 넘는 고가주택이라면 초과분에 해당하는 비율만 과세합니다.

과세 대상 양도차익 = 양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액

예를 들어 양도가 20억, 양도차익 10억이라면 10억 × (20억−12억)/20억 = 4억만 과세 대상이 되고, 나머지 6억은 비과세입니다.

장기보유특별공제는 얼마나 받나요?

보유(거주)기간이 길수록 양도차익에서 빼주는 공제입니다.
보유 3년 이상부터 적용되며, 요건에 따라 공제율이 크게 갈립니다.

같은 20년 보유 주택이라도 1세대 1주택이면 80%를 공제받고, 조정대상지역 다주택으로 중과 대상이 되면 공제가 전혀 없습니다.
이 차이가 세액을 좌우하는 가장 큰 변수입니다.

다주택 중과는 어떻게 적용되나요?

4년간 유예됐던 다주택자 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 시행됐습니다.
조정대상지역에 있는 주택을 2주택 이상 보유한 사람이 팔 때 적용됩니다.

중과 대상이 되면 세율 가산과 장특공 배제가 동시에 적용되어 세 부담이 급격히 커집니다.
반대로 비조정대상지역 주택은 몇 채를 보유하든 중과되지 않습니다.

세율은 어떻게 되나요?

보유기간이 2년 미만이면 단기세율이 우선 적용됩니다.

기본세율은 과세표준에 따라 6%(1,400만원 이하)부터 45%(10억원 초과)까지 8단계 누진 구조이며, 종합소득세 세율표와 동일합니다.

계산 예시 — 조건에 따라 얼마나 달라지나

취득 6억원 → 양도 30억원(양도차익 24억), 20년 보유한 서울 아파트를 가정하면 조건에 따라 세금이 이렇게 갈립니다.

같은 집, 같은 차익인데 주택 수와 지역에 따라 세금이 18억원 넘게 차이납니다.
매도 전에 조정대상지역 여부와 주택 수를 반드시 확인해야 하는 이유입니다.

참고: 이 계산기의 한계

이 계산기는 표준적인 계산 구조만 다루는 참고용입니다.
다음은 반영하지 않습니다.

• 일시적 2주택·상속·농어촌주택 등 중과 배제 특례와 각종 감면
• 부담부증여, 상속·증여 취득분의 취득가액 산정 특례
• 보유 2년 미만 다주택의 단기세율·중과세율 비교과세
• 필요경비로 인정되는 항목의 세부 범위(자본적 지출과 수익적 지출 구분 등)

세액 규모가 큰 만큼, 실제 매도 전에는 반드시 세무사 상담과 국세청 홈택스를 통해 정확한 금액을 확인하세요.