부동산 양도소득세 계산기 (2026년, 다주택 중과 반영)

핵심은 '조정대상지역 여부'입니다. 2026년 5월 10일부터 조정대상지역의 다주택자는 양도세가 중과되어, 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙습니다. 게다가 중과 대상이면 오래 보유해도 장기보유특별공제가 전액 배제됩니다. 그래서 20년을 보유해도 공제 없이 최고 75%(45%+30%p)에 지방소득세 10%까지 더해져 세 부담이 매우 커집니다. 반면 비조정대상지역이라면 중과가 없고 보유 15년까지 최대 30%의 일반 장기보유특별공제를 받아 세금이 크게 줄어듭니다.

1세대가 1주택을 2년 이상 보유(조정대상지역에서 취득했다면 2년 이상 거주 요건도 포함)한 뒤 팔면, 양도가액 12억원까지는 비과세입니다. 다만 양도가액이 12억원을 넘는 고가주택은 전체가 비과세되는 것이 아니라 '(양도가−12억)/양도가' 비율에 해당하는 초과분만 과세됩니다. 이 과세분에는 1세대1주택 장기보유특별공제 특례(2년 이상 거주·3년 이상 보유 시 보유 연 4%+거주 연 4%, 최대 80%)가 적용되어 세금이 크게 줄어듭니다.

2026년 5월 10일부터 '조정대상지역'에 있는 주택을 다주택자가 양도할 때만 중과됩니다. 2주택자는 +20%포인트, 3주택 이상은 +30%포인트가 기본세율에 가산되고 장기보유특별공제가 배제됩니다. 비조정대상지역 주택이거나 1세대1주택이면 중과되지 않습니다. 또 보유 2년 미만 단기 양도는 단기세율(1년 미만 70%·1~2년 60%)이 우선 적용되어 중과와 별개로 계산됩니다. 조정대상지역 지정은 수시로 바뀌므로 양도 시점 기준을 확인해야 합니다.

이 계산기는 표준적인 양도차익 과세 구조(양도차익−장기보유특별공제−기본공제 250만원에 기본세율·단기세율·다주택 중과 적용)를 반영한 참고용입니다. 보유 2년 미만의 단기·중과 비교과세(둘 중 큰 세액 적용) 세부 규정, 부담부증여, 8년 자경농지·감면주택 등 각종 감면·특례, 필요경비로 인정되는 지출의 정확한 범위, 조합원입주권·분양권의 특수 계산은 반영하지 않았습니다. 실제 세액은 취득 시기와 개별 특례에 따라 달라지므로, 정확한 금액은 홈택스 모의계산이나 세무사를 통해 확인하세요.