주택 취득세율은 6억원 이하 1%, 6~9억원 누진, 9억원 초과 3%이며, 다주택자는 조정대상지역 2주택 8%·3주택 12%로 중과됩니다. 비주택(상가·토지)은 4%이고, 신고·납부 기한은 취득일로부터 60일 이내입니다.
집을 살 때 잔금과 함께 반드시 나가는 목돈이 취득세입니다. 그런데 취득세는 집값 구간, 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적에 따라 세율이 크게 달라져 미리 계산해 두지 않으면 낭패를 보기 쉽습니다. 이 글에서는 2026년 기준 주택 취득세율과 다주택 중과, 함께 붙는 지방교육세·농어촌특별세까지 예시로 정리합니다.
주택 취득세 표준세율
1주택자가 조정대상지역이 아닌 곳에서 주택을 유상으로 취득할 때 적용되는 표준세율은 집값 구간에 따라 세 단계로 나뉩니다(지방세법 §11 유상거래 세율).
| 취득가액 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원 초과 ~ 9억원 이하 | 누진 (취득가액(억) × 2/3 − 3)% |
| 9억원 초과 | 3% |
6~9억원 구간은 딱 떨어지는 세율이 아니라 집값에 따라 1%에서 3%까지 완만하게 오르는 누진식입니다. 공식에 넣어 보면 7억원은 7 × 2/3 − 3 ≈ 1.67%, 8억원은 8 × 2/3 − 3 ≈ 2.33%가 됩니다. 6억원 바로 아래(1%)와 6억원 조금 위(약 1.03%)의 차이가 작으므로, 예전처럼 6억·9억 경계에서 세율이 급격히 튀는 문턱 효과가 완화된 구조입니다.
다주택 중과세율
주택 수가 늘어나면 표준세율 대신 중과세율이 적용됩니다. 조정대상지역인지 여부에 따라 중과가 시작되는 주택 수가 다릅니다(2026 다주택 취득세 정리).
| 취득 후 보유 주택 수 | 조정대상지역 | 비조정대상지역 |
|---|---|---|
| 1주택 | 표준세율(1~3%) | 표준세율(1~3%) |
| 2주택 | 8% | 표준세율(1~3%) |
| 3주택 | 12% | 8% |
| 4주택 이상 | 12% | 12% |
즉 조정대상지역에서는 2주택째부터 8%, 3주택째부터 12%가 붙고, 비조정지역에서는 3주택째 8%, 4주택째부터 12%가 적용됩니다. 표준세율(최고 3%)과 비교하면 중과세율은 세 배 이상이라, 다주택 취득 시 세 부담이 급격히 커집니다.
함께 붙는 세금 — 지방교육세와 농어촌특별세
취득세만 내는 것이 아닙니다. 취득세에는 지방교육세와, 일정 면적을 넘는 주택에는 농어촌특별세가 함께 부과됩니다(삼일PwC 취득세 실효세율 분석).
| 세목 | 표준세율 주택 | 8% 중과 | 12% 중과 |
|---|---|---|---|
| 지방교육세 | 취득세율 × 0.1 (예: 1%→0.1%) | 0.4% | 0.4% |
| 농어촌특별세(85㎡ 초과만) | 0.2% | 0.6% | 1.0% |
- 지방교육세는 표준세율 주택의 경우 취득세율의 10%로, 취득세율이 1%면 0.1%가 붙습니다. 중과주택은 0.4%로 고정입니다.
- 농어촌특별세는 전용면적 85㎡를 초과하는 주택에만 부과됩니다. 국민주택 규모(85㎡ 이하)는 농특세가 비과세입니다.
계산 예시
위 세율을 합산해 실제 취득세 합계를 계산해 보겠습니다.
| 사례 | 취득세 | 지방교육세 | 농특세 | 합계 | 실효세율 |
|---|---|---|---|---|---|
| 6억원·1주택·85㎡ 이하 | 6,000,000 | 600,000 | 0 | 6,600,000 | 1.1% |
| 10억원·조정 3주택·85㎡ 초과 | 120,000,000 | 4,000,000 | 10,000,000 | 134,000,000 | 13.4% |
6억원 1주택자는 취득세 1%(600만원)에 지방교육세 0.1%(60만원)만 더해 합계 660만원, 실효세율 1.1%입니다. 반면 조정대상지역에서 10억원짜리 세 번째 주택(85㎡ 초과)을 취득하면 12% 중과에 지방교육세 0.4%, 농특세 1.0%가 더해져 실효세율이 13.4%, 세액은 1억 3,400만원에 달합니다. 같은 집값이라도 주택 수에 따라 세 부담이 열 배 이상 벌어질 수 있습니다.
취득가액·주택 수·조정지역·면적을 넣어 취득세와 부가 세금을 한 번에 계산하려면 취득세 계산기를 이용하면 됩니다.
비주택(토지·상가·오피스텔)
주택이 아닌 부동산을 유상으로 취득할 때는 면적·주택 수와 무관하게 취득세 4%가 적용됩니다. 여기에 지방교육세 0.4%, 농어촌특별세 0.2%가 더해져 합계 실효세율은 4.6%입니다. 상가나 토지, 주거용으로 쓰지 않는 오피스텔 등이 이에 해당합니다.
신고·납부 기한과 감면
취득세는 취득일(분양·매매는 통상 잔금 지급일)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 하며, 기한을 넘기면 가산세가 부과됩니다. 신고·납부는 관할 시·군·구청이나 온라인 지방세 시스템 위택스(Wetax)에서 할 수 있습니다.
생애 처음으로 주택을 사는 경우 취득세 감면 제도도 있습니다. 12억원 이하 주택을 생애최초로 취득하면 취득세를 최대 200만원(인구감소지역은 300만원)까지 감면받을 수 있으며, 이 감면은 2028년 말까지 연장되었습니다(대한민국 정책브리핑, 한국세정신문 2026 지방세제 개정). 감면은 자동 적용되지 않고 요건 확인과 신청이 필요하므로, 대상이라면 신고 시 반드시 챙겨야 합니다.
자주 묻는 질문
조정대상지역인지 아닌지가 왜 중요한가요?
조정대상지역에서는 2주택째부터 중과(8%)가 시작되지만, 비조정지역은 3주택째부터 중과됩니다. 같은 두 번째 주택이라도 조정지역이면 8%, 비조정지역이면 표준세율(1~3%)로 세 부담이 크게 달라집니다. 조정대상지역은 정부가 시장 상황에 따라 지정·해제하므로 취득 시점의 지정 여부를 확인해야 합니다.
취득세는 언제까지 내야 하나요?
취득일(잔금 지급일 등)로부터 60일 이내에 신고·납부해야 합니다. 상속은 6개월, 증여는 취득일이 속한 달의 말일부터 3개월 등 취득 원인에 따라 기한이 다릅니다. 이 글은 매매 등 유상취득을 기준으로 하며, 기한을 넘기면 신고불성실·납부지연 가산세가 붙습니다.
분양권·입주권도 취득세를 내나요?
주택이 완공되어 소유권을 취득하는 시점(잔금·등기)에 취득세를 냅니다. 분양권 자체를 사고팔 때와, 그 분양권으로 완성된 주택을 취득할 때의 과세는 별개이며, 주택 수 산정에도 분양권이 포함될 수 있어 상황이 복잡합니다. 개별 사안은 관할 지자체나 세무 전문가에게 확인하는 것이 안전합니다.
이 글의 세율·감면은 2026년 7월 기준이며, 조정대상지역 지정 현황·주택 수 산정·감면 요건은 개별 상황과 정책 변경에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 신고 전에는 위택스와 관할 지자체 안내를 함께 확인하시기 바랍니다.