종합부동산세 계산기 (2026년 기준)

종합부동산세는 어떻게 계산되나요?

매년 6월 1일 기준으로, 개인이 보유한 주택의 공시가격을 인별로 합산해 일정 금액을 넘는 부분에 매기는 세금입니다.
계산은 다음 순서로 이어집니다.

공시가격 합계 → 기본공제 차감 → 공정시장가액비율 → 세율 → 재산세 공제 → 세액공제 → 농특세

1. 과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 공정시장가액비율 60%
2. 과세표준에 누진세율을 적용해 산출세액 계산
3. 같은 과세표준에 이미 부과된 재산세 상당액을 공제(이중과세 방지)
4. 1세대 1주택자는 고령자·장기보유 세액공제(합계 80% 한도)
5. 농어촌특별세 = 종합부동산세의 20%를 더해 총 납부액 확정

납부는 12월 1일~15일입니다.

얼마부터 내나요? (기본공제)

시가가 아니라 공시가격 기준이며, 기본공제를 넘는 부분에만 과세합니다.

1세대 1주택자가 공시가격 12억원 이하 주택 한 채만 보유하면 종합부동산세가 없습니다.
공시가격은 보통 시세의 60~70% 수준이라, 시가 17~20억원대 아파트 한 채면 과세 문턱에 걸리는 경우가 많습니다.

세율은 어떻게 되나요?

주택 수에 따라 세율표가 다릅니다.
12억원 초과 구간부터 3주택 이상 보유자에게 중과세율이 적용됩니다.

재산세를 냈는데 종부세도 또 내나요?

같은 주택에 재산세와 종합부동산세가 겹쳐 매겨지므로, 이미 낸 재산세 상당액을 종부세에서 빼줍니다.
이 계산기도 그 공제를 반영합니다.

다만 재산세가 없어지는 것은 아닙니다.
재산세는 7월과 9월에, 종합부동산세는 12월에 각각 납부합니다.

고령자·장기보유 세액공제

1세대 1주택자만 받을 수 있는 공제입니다.
두 공제는 합산되지만 합계 80%가 한도입니다.

예를 들어 70세·15년 보유라면 40% + 50% = 90%가 아니라 80%까지만 적용됩니다.

계산 예시

공시가격과 보유 유형에 따라 세액이 어떻게 갈리는지 보여주는 예시입니다.

20억(1주택)이 15억(1주택)보다 세금이 더 적은 이유는 고령자 40% + 장기보유 50% 세액공제가 80% 한도까지 적용됐기 때문입니다.
같은 공시가격이라도 나이와 보유기간에 따라 세액이 크게 달라집니다.

참고: 이 계산기의 한계

표준적인 계산 구조만 다루는 참고용입니다.
다음은 반영하지 않습니다.

• 세부담상한 — 직전 연도 재산세+종부세 합계의 150%를 넘는 부분은 제외되는데, 전년도 세액을 알아야 하므로 계산하지 않습니다
• 합산배제 임대주택·사원용주택 등 과세 대상에서 빠지는 주택
• 부부공동명의 1주택 특례 (신청 시 1세대 1주택자로 계산 가능)
• 상속주택·일시적 2주택·지방 저가주택 등 주택 수에서 제외되는 특례

또한 2026년 7월 31일 발표된 세제개편안은 기본공제·세율·공정시장가액비율을 단계적으로 바꾸는 내용을 담고 있으나, 국회 심의 전이라 이 계산기는 현행법 기준으로만 계산합니다.

정확한 세액은 국세청 고지서와 홈택스 모의계산으로 확인하세요.