LTV 계산기 (주택담보인정비율·2026년 대출규제 기준)

LTV란 무엇인가요?

LTV(주택담보인정비율, Loan To Value) 는 주택의 담보가치 대비 빌릴 수 있는 대출액의 비율입니다.

LTV(%) = 대출액 ÷ 주택가격 × 100

예를 들어 10억원짜리 주택에 LTV 40%가 적용되면 담보만으로는 최대 4억원까지 대출할 수 있습니다. 실제 은행은 매매가가 아니라 KB시세·감정가를 담보가격으로 쓰고, 여기서 소액임차보증금(방공제)을 빼기도 해 실제 한도는 더 낮아질 수 있습니다.

2026년 지역·주택수별 LTV 한도

2025년 6·27 대출규제와 이후 규제지역 확대로, LTV 상한은 지역과 주택 수에 따라 크게 달라집니다.

규제지역 무주택자는 LTV가 40%로 크게 낮아지고, 다주택자는 규제지역에서 주택담보대출이 원칙적으로 제한됩니다. 1주택자는 기존 주택을 6개월 내 처분하는 조건일 때 위 비율이 적용됩니다.

수도권·규제지역 가격대별 대출 절대한도

LTV 비율과 별개로, 수도권·규제지역에는 주택가격대별 대출 절대한도가 추가로 적용됩니다.

그래서 고가주택은 LTV 한도보다 이 절대한도가 먼저 걸립니다. 예를 들어 규제지역 생애최초로 10억 주택을 사면 LTV 70%로는 7억이지만, 15억 이하 절대한도 6억이 우선 적용되어 실제 한도는 6억(적용 LTV 60%)이 됩니다.

LTV만으로는 대출 한도가 정해지지 않습니다

실제 대출 가능액은 LTV 한도와 DSR(총부채원리금상환비율) 한도 중 더 낮은 쪽으로 정해집니다.

• LTV: 담보(주택가격) 기준 한도
• DSR: 소득 기준 한도 — 은행권 40%, 제2금융권 50%

소득이 부족해 DSR을 넘기면 LTV로는 여유가 있어도 그만큼 못 받습니다. 그래서 LTV로 담보 한도를 확인한 뒤 DSR 계산기로 소득 기준 한도도 함께 점검해야 실제 가능액을 알 수 있습니다.

입력값은 이렇게 넣으세요

• 주택 시세: 가능하면 매매가가 아닌 KB시세를 넣으세요(은행 담보평가 기준에 가깝습니다).
• 대출 희망액: 받고 싶은 금액을 넣으면 한도 대비 가능 여부와 초과액을 보여줍니다.
• 지역·주택 수: 규제지역 여부와 생애최초·무주택·1주택·다주택을 고르면 해당 LTV 상한이 적용됩니다.

생애최초는 세대원 전원이 과거 포함 무주택이어야 하고 분양권·입주권도 주택 수에 포함됩니다. 이 계산기는 일반 은행 주담대 기준이며, 디딤돌·보금자리론 등 정책모기지나 서민실수요자 우대·감면은 반영하지 않으므로 정확한 한도는 금융위원회 안내와 은행 상담으로 확인하세요.