4년간(2022.5.10~2026.5.9) 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 10일부터 다시 시행됐습니다. 조정대상지역에 주택을 여러 채 가진 사람이 집을 팔면, 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 더 붙습니다. 여기에 중과 대상은 장기보유특별공제(장특공)까지 배제돼, 지방소득세를 합치면 최고 실효세율이 82.5%에 이릅니다. 다만 조정대상지역이 아닌 곳의 주택은 중과 대상이 아니며 기본세율만 적용됩니다.
정부는 2026년 2월 2일 "다주택자 양도세 중과 유예 연장은 없다"고 못박았고, 예정대로 5월 10일부터 중과가 부활했습니다. 4년 만의 재시행이라 다주택자의 매도 셈법이 크게 복잡해졌습니다. 이 글은 국세청 양도소득세 세율과 토스뱅크 정리, 뉴스1 보도를 기준으로 무엇이 바뀌었고 누구에게 적용되는지 정리합니다.
무엇이 바뀌었나
2018년 도입됐던 다주택자 양도세 중과는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 '한시 배제(유예)'돼 왔습니다. 이 기간에는 조정대상지역 다주택자도 기본세율만 냈고 장기보유특별공제도 받았습니다. 유예가 여러 차례 연장되며 사실상 상시화되는 듯했지만, 정부가 2026년 2월 연장 불가를 확정하면서 5월 10일 양도분부터 중과가 재적용됩니다.
얼마나 무거워지나
핵심은 세율 가산과 장특공 배제 두 가지입니다.
| 구분 | 기본세율 | 중과 가산 | 최고 세율(지방세 포함) |
|---|---|---|---|
| 조정지역 2주택 | 6~45% | +20%p | 45%+20%p = 65% → 71.5% |
| 조정지역 3주택 이상 | 6~45% | +30%p | 45%+30%p = 75% → 82.5% |
| 비조정지역 / 1주택 | 6~45% | 없음 | 45% → 49.5% |
여기에 더해, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다. 원래 15년 이상 보유하면 양도차익의 30%(다주택 일반 기준)를 공제받지만, 중과 대상이 되면 이 공제가 0이 됩니다. 즉 오래 보유했다는 사실이 세금을 전혀 줄여주지 못하게 됩니다.
누구에게 적용되나
중과는 ① 조정대상지역 소재 주택을 ② 2주택 이상 보유한 사람이 ③ 2년 이상 보유 후 양도할 때 적용됩니다. 세 조건을 모두 충족해야 합니다.
- 조정대상지역이 아니면 몇 채를 갖고 있든 중과 대상이 아니며 기본세율만 냅니다.
- 1세대 1주택은 중과와 무관하며, 요건을 갖추면 12억 원까지 비과세됩니다.
- 보유 2년 미만 단기 양도는 단기세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 별도로 적용됩니다.
내 주택이 조정대상지역인지, 주택 수·보유·거주기간에 따라 세금이 얼마나 달라지는지는 부동산 양도소득세 계산기에 넣어 조건별로 바로 비교할 수 있습니다.
20년 보유한 집도 세금이 큰가요?
그렇습니다 — 조정대상지역 다주택자라면요. 예를 들어 20년 전에 산 아파트를 팔아 양도차익이 크게 났더라도, 중과 대상이면 20년치 장기보유특별공제(최대 30%)가 통째로 사라지고 기본세율에 20~30%포인트가 가산됩니다. 반대로 같은 집이라도 비조정지역이거나 1세대 1주택이면 장특공을 받고 기본세율만 적용돼 세금이 크게 달라집니다. 그래서 매도 전에 조정대상지역 여부와 주택 수를 정확히 따져 보는 것이 중요합니다.
경과·완화 조치
- 2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 객관적 증빙으로 확인되면, 조정대상지역 다주택자라도 중과가 배제됩니다(잔금·등기가 이후여도 인정).
- 토지거래허가구역 등 일부 지역은 허가 신청 시점 기준의 별도 경과조치가 있으니, 해당 지역이라면 관할 지자체·국세청 안내를 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문
조정대상지역이 아니면 다주택자도 중과가 없나요?
네. 중과는 조정대상지역 소재 주택에만 적용됩니다. 비조정지역 주택은 몇 채를 보유하든 기본세율(6~45%)만 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다. 다만 조정대상지역은 정부 발표에 따라 수시로 바뀌므로, 매도 시점의 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
중과되면 장기보유특별공제를 정말 하나도 못 받나요?
중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 전액 배제됩니다. 10년, 20년을 보유했어도 공제율이 0%가 됩니다. 이 때문에 오래 보유하고 시세차익이 큰 주택일수록 중과 부담이 급격히 커집니다. 비과세·감면 특례나 매도 순서(주택 수 조절) 등 절세 전략은 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.
지금이라도 팔면 중과되나요?
2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 적용됩니다. 5월 9일까지 계약을 체결하지 못했다면 현재는 중과 대상입니다. 실제 세액은 취득가·보유기간·주택 수·지역에 따라 크게 달라지므로 양도소득세 계산기로 내 조건을 먼저 확인해 보세요.
참고 자료
조정대상지역 지정·경과조치·비과세 특례는 정부 발표와 개별 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 양도 전에는 국세청 홈택스와 세무 전문가를 통해 정확한 세액과 적용 여부를 확인하시기 바랍니다.