다주택 양도세 중과 부활과 2027~2028 한시 완화

4년간(2022.5.10~2026.5.9) 유예됐던 다주택자 양도소득세 중과가 2026년 5월 10일부터 재시행됐습니다.
현행은 조정대상지역 2주택 +20%포인트, 3주택 이상 +30%포인트이며 장기보유특별공제도 배제돼 최고 실효세율이 82.5%입니다.
그런데 정부가 2026년 7월 말 발표한 세제개편안에서 이 중과세율을 2027~2028년 한시적으로 낮추기로 했습니다(2027년 2주택 +5%p·3주택 +10%p, 2028년 +10%p·+15%p).
핵심은 소급 적용입니다 — 2026년 5월 10일 이후 양도분에도 완화 세율이 적용돼, 이미 중과세율로 납부했다면 환급받을 수 있습니다.
다만 이 개편안은 국회 심의를 거쳐야 확정되며, 확정 전까지 현행 세율이 유효합니다.

정부는 2026년 2월 2일 "다주택자 양도세 중과 유예 연장은 없다"고 못박았고, 예정대로 5월 10일부터 중과가 부활했습니다.
그런데 재시행 석 달 만인 7월 말, 정부는 세제개편안에서 이 중과세율을 2027~2028년 한시적으로 낮추겠다고 발표했습니다.
보유세(종부세)를 강화하는 대신 다주택자에게 '매도 퇴로'를 열어주는 취지입니다.
이 글은 국세청 양도소득세 세율과 뉴스1 보도, 2026 세제개편안 보도를 기준으로 현행 세율과 완화안, 환급 절차를 정리합니다.

무엇이 바뀌었나

2018년 도입됐던 다주택자 양도세 중과는 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 '한시 배제(유예)'돼 왔습니다.
이 기간에는 조정대상지역 다주택자도 기본세율만 냈고 장기보유특별공제도 받았습니다.
유예가 여러 차례 연장되며 사실상 상시화되는 듯했지만, 정부가 2026년 2월 연장 불가를 확정하면서 5월 10일 양도분부터 중과가 재적용됩니다.

얼마나 무거워지나

핵심은 세율 가산과 장특공 배제 두 가지입니다.

구분	기본세율	중과 가산	최고 세율(지방세 포함)
조정지역 2주택	6~45%	+20%p	45%+20%p = 65% → 71.5%
조정지역 3주택 이상	6~45%	+30%p	45%+30%p = 75% → 82.5%
비조정지역 / 1주택	6~45%	없음	45% → 49.5%

여기에 더해, 중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 배제됩니다.
원래 15년 이상 보유하면 양도차익의 30%(다주택 일반 기준)를 공제받지만, 중과 대상이 되면 이 공제가 0이 됩니다.
즉 오래 보유했다는 사실이 세금을 전혀 줄여주지 못하게 됩니다.

2026 세제개편안 — 2027~2028년 한시 완화

정부가 2026년 7월 말 발표한 세제개편안에는 다주택 중과세율을 2028년까지 한시적으로 낮추는 내용이 담겼습니다.
조정대상지역 주택을 2년 이상 보유한 다주택자가 대상입니다.

시기	2주택 가산	3주택 이상 가산	2주택 최고세율
현행 (2026.5.10~)	+20%p	+30%p	65%
2027년	+5%p	+10%p	50%
2028년	+10%p	+15%p	55%
2029년 이후	+20%p (원복)	+30%p (원복)	65%

보유세(종부세)는 조이면서 양도세는 한시적으로 풀어, 다주택자가 2028년까지 집을 정리할 수 있는 기간을 준 것입니다.
2029년부터는 다시 원래 중과세율로 돌아갑니다.

이미 낸 세금을 돌려받을 수 있습니다 (소급 적용)

이번 완화의 핵심은 소급 적용입니다.
법 개정 전인 2026년 5월 10일 이후 양도분에도 완화된 세율이 적용됩니다.

아직 신고 전이라면: 완화된 세율로 신고하면 됩니다.
이미 중과세율로 납부했다면: 2027년 5월 확정신고 과정에서 차액을 환급받을 수 있습니다.

예를 들어 조정대상지역 3주택자가 2026년 6월에 집을 팔아 +30%p 중과세율로 납부했다면, 완화안 확정 시 2027년 기준 +10%p로 다시 계산해 과세표준의 20%포인트에 해당하는 세액과 그 지방소득세를 돌려받게 됩니다.
양도차익이 클수록 환급액도 커집니다.

내 경우 얼마나 차이가 나는지는 부동산 양도소득세 계산기에서 조건을 넣어 확인할 수 있습니다.
환급액 계산법과 신고 절차는 다주택 양도세 소급 환급 정리에서 사례별 금액과 함께 다룹니다.

주의: 이 완화안은 국회 심의를 거쳐야 확정됩니다. 확정 전까지는 현행 중과세율(+20%p/+30%p)이 유효하므로, 지금 양도한다면 일단 현행 세율로 신고·납부한 뒤 환급 절차를 밟게 됩니다. 최종 세율과 환급 방식은 법 통과 시점에 달라질 수 있습니다.

누구에게 적용되나

중과는 ① 조정대상지역 소재 주택을 ② 2주택 이상 보유한 사람이 ③ 2년 이상 보유 후 양도할 때 적용됩니다.
세 조건을 모두 충족해야 합니다.

조정대상지역이 아니면 몇 채를 갖고 있든 중과 대상이 아니며 기본세율만 냅니다.
1세대 1주택은 중과와 무관하며, 요건을 갖추면 12억 원까지 비과세됩니다.
보유 2년 미만 단기 양도는 단기세율(1년 미만 70%, 1~2년 60%)이 별도로 적용됩니다.

내 주택이 조정대상지역인지, 주택 수·보유·거주기간에 따라 세금이 얼마나 달라지는지는 부동산 양도소득세 계산기에 넣어 조건별로 바로 비교할 수 있습니다.

20년 보유한 집도 세금이 큰가요?

그렇습니다 — 조정대상지역 다주택자라면요.
예를 들어 20년 전에 산 아파트를 팔아 양도차익이 크게 났더라도, 중과 대상이면 20년치 장기보유특별공제(최대 30%)가 통째로 사라지고 기본세율에 20~30%포인트가 가산됩니다.
반대로 같은 집이라도 비조정지역이거나 1세대 1주택이면 장특공을 받고 기본세율만 적용돼 세금이 크게 달라집니다.
그래서 매도 전에 조정대상지역 여부와 주택 수를 정확히 따져 보는 것이 중요합니다.

5월 9일까지 계약했다면 (경과조치)

2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급이 객관적 증빙으로 확인되면, 조정대상지역 다주택자라도 중과가 배제됩니다(잔금·등기가 이후여도 인정).
토지거래허가구역 등 일부 지역은 허가 신청 시점 기준의 별도 경과조치가 있으니, 해당 지역이라면 관할 지자체·국세청 안내를 확인해야 합니다.

자주 묻는 질문

조정대상지역이 아니면 다주택자도 중과가 없나요?

네. 중과는 조정대상지역 소재 주택에만 적용됩니다.
비조정지역 주택은 몇 채를 보유하든 기본세율(6~45%)만 적용되고 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.
다만 조정대상지역은 정부 발표에 따라 수시로 바뀌므로, 매도 시점의 지정 여부를 반드시 확인해야 합니다.

중과되면 장기보유특별공제를 정말 하나도 못 받나요?

중과 대상 주택은 장기보유특별공제가 전액 배제됩니다.
10년, 20년을 보유했어도 공제율이 0%가 됩니다.
이 때문에 오래 보유하고 시세차익이 큰 주택일수록 중과 부담이 급격히 커집니다.
비과세·감면 특례나 매도 순서(주택 수 조절) 등 절세 전략은 세무 전문가와 상담하는 것이 좋습니다.

지금이라도 팔면 중과되나요?

2026년 5월 10일 이후 양도분부터 중과가 적용됩니다.
다만 세제개편안이 확정되면 이 기간의 양도분에도 완화된 세율이 소급 적용되므로, 실질 부담은 현행 표시 세율보다 낮아질 수 있습니다.
실제 세액은 취득가·보유기간·주택 수·지역에 따라 크게 달라지므로 양도소득세 계산기로 내 조건을 먼저 확인해 보세요.

5월에 팔고 세금을 이미 냈는데 환급받을 수 있나요?

세제개편안이 국회를 통과하면 가능합니다.
2026년 5월 10일 이후 양도분에 완화 세율이 소급 적용되므로, 중과세율로 이미 납부한 세액과 완화 세율로 계산한 세액의 차액을 2027년 5월 확정신고 과정에서 환급받게 됩니다.
다만 법이 아직 확정되지 않았으므로, 환급 시기와 절차는 통과 시점에 확정됩니다.
양도 관련 서류(계약서·납부 영수증)를 보관해 두시고, 정확한 절차는 세무사나 관할 세무서에 확인하세요.

2029년에 팔면 다시 세금이 올라가나요?

완화는 2028년까지 한시적이며, 2029년부터는 2주택 +20%포인트, 3주택 이상 +30%포인트의 현행 중과세율로 돌아갈 예정입니다.
다만 세법은 매년 바뀌므로 2029년 시점의 실제 세율은 그때 다시 확인해야 합니다.

참고 자료

2026 세제개편안은 국회 심의를 거쳐 확정되며, 심의 과정에서 세율·시행시기·소급 범위가 달라질 수 있습니다.
조정대상지역 지정·경과조치·비과세 특례도 정부 발표와 개별 상황에 따라 변동됩니다.
실제 양도와 환급 신청 전에는 국세청 홈택스와 세무 전문가를 통해 확정된 내용을 확인하시기 바랍니다.